活化利用的最终落点应该是人——如果建筑最终与市民生活无关，那么活化利用只是制造了一种“与众不同的城市表象”。
《瞭望东方周刊》记者刘佳璇 编辑戴闻名
诚志堂货仓旧址保护活化项目实现了从百年仓库到特色幼儿园的华丽变身（图片源自广东省住房和城乡建设厅官网）
历史建筑，是距离普通人最近的城市文脉。其可能是一栋办公楼、一处大杂院，也可能是一间剧院、一座水塔。在中国的城乡历史文化保护传承体系中，历史建筑是末端具体的“点”，也是城市历史变迁的第一见证，特别能代表一座城市的独特气质。
在2024年8月23日举行的国务院新闻办新闻发布会上，住房和城乡建设部公布的最新数据显示，我国认定的历史建筑已达6.72万处。2021年，这一数据是5.7万处，2023年10月则为6.35万处——数据变化的背后，是各地历史建筑“挂牌”的加速。
“挂牌”是身份认定的标志，也是保护利用的第一步。“挂牌”加速意味着，越来越多的历史建筑被纳入政府和社会的保护视野。
纳入保护
对不少公众来说，历史建筑仍是一个模糊概念。
北京建筑大学人文与社会科学学院院长秦红岭告诉《瞭望东方周刊》：“进入21世纪后，‘历史建筑’这个概念才出现并成为法律保护对象，比文物建筑要晚许多。”
1982年颁布并施行的《中华人民共和国文物保护法》，将古建筑、近现代重要史迹和代表性建筑作为不可移动文物纳入法律保护对象。
但是，中国建筑遗产中还有大量建成年代较晚和未被文物部门认定，但仍然具有一定历史价值的建筑。在快速的城镇化进程中，这类建筑中有不少被拆毁。
“这导致了我国城市文化出现断裂失衡和‘特色危机’的现象。”秦红岭说。
为承载城市记忆的老建筑提供法律保护已迫在眉睫。2005年，建设部出台《历史文化名城保护规划规范》，“历史建筑”这一概念首次进入规划领域“国标”。
2008年，国务院颁布《历史文化名城名镇名村保护条例》（以下简称《条例》），这是我国城乡历史文化遗产体系保护与管理的首部行政法规。在附则中，《条例》明确界定了受法律保护的“历史建筑”：经城市、县人民政府确定公布的具有一定保护价值，能够反映历史风貌和地方特色，未公布为文物保护单位，也未登记为不可移动文物的建筑物、构筑物。
中国城市规划设计研究院历史文化名城研究所教授级高级城市规划师杨开认为，这是我国文化遗产保护事业进程中的一个重要转折点——“从文物走向一般遗产，从国家纪念物走向社区遗产保护，更多关注‘非重大’价值的历史建筑。”
2017年9月20日，住房和城乡建设部发布《关于加强历史建筑保护与利用工作的通知》，提出“要加强历史建筑的保护与利用，做好历史建筑的确定、挂牌和建档。”
自纳入国家和社会保护体系近20年来，越来越多的历史建筑被挂牌建档，这表明历史建筑之于城市的价值已渐成共识。
制度创新
在广州市海珠区，有一座外观极具特色的幼儿园：红砖外墙，古色古香，屋顶是具有岭南民居特色的镬耳墙。这座建筑是始建于清末、2014年被认定为广州市第一批历史建筑的诚志堂货仓，也是广州首例手续齐全的历史建筑活化利用项目。
这个项目的难度显而易见——除了修缮百年货仓，还要将其内部改造为符合幼儿教育需要的空间。项目实施前期，因为规划、住建、消防、教育等法律法规的诸多限制，进度缓慢。
2017年，住房和城乡建设部在全国开展了第一批10座城市的历史建筑保护利用试点工作，诚志堂货仓成为广州选中的试点项目。
2020年，《广州市促进历史建筑合理利用实施办法》出台，为历史建筑保护利用实施落地提供综合性政策解决方案。加上2015年通过的《广州市历史文化名城保护条例》，最终帮助诚志堂货仓项目成功克服困难，顺利完成。
历史建筑空间分布广、时间跨度大、类型差异大、修缮成本高，往往又涉及复杂的产权，因此在保护利用过程中的制度创新必不可少。
一个典型例子是，大量历史建筑的实际状况很难达到现代建筑的消防安全要求，如果按照普通建筑的消防标准进行改造，则可能导致历史建筑“伤筋动骨”。于是，不少地方政府出台了专门适用于历史建筑的消防管理规定和技术指引。比如，江苏省南京市出台了《南京市历史文化保护对象防火安全保障方案的衔接办法》，四川省也印发了《四川省历史文化街区和历史建筑活化利用消防设计指南》。
资金来源也是一大挑战。为解决修缮资金问题，广东省惠州市专门出台了《惠州市历史建筑维护修缮补助办法》。福建省则每年安排专项资金用于相关项目，2022年至今累计投入1.5亿元，保护修缮和活化利用历史建筑750余栋。
产权不清或产权复杂的历史建筑，往往因协调难度大，导致相关工作难以顺利开展。2021年起实施的新版《北京历史文化名城保护条例》从制度层面厘清了各级政府的职责，形成市、区、街乡和居 (村)民委员会四级工作体系，建构起纵深到底的保护责任链条，并明确了保护责任人制度。
据《瞭望东方周刊》不完全梳理，近年就历史建筑保护出台过专门条例的地级市，就有黑龙江省齐齐哈尔市、湖南省湘潭市、四川省绵阳市和湖北省随州市等。
“出台专门的法律法规，可将涉及的各类事权纳入统一的法律框架之下，明确各部门的职责、权力以及问责机制，确保各部门在法律框架内协同工作。”秦红岭说。
“活”法多样
列入名录、挂牌保护并非终点，只有妥善处理保护传承与活化利用的关系，历史建筑才能拥有持续的生命力。
2024年5月19日，初夏的北京大学校园风景。图为燕南园
在济南商埠区“一园十二坊”一类风貌保护区内，具有近百年历史的济南职工剧院曾先后作为电影院和剧院使用。修缮改造前，建筑外立面被构件遮挡，内院还有私搭乱建的建筑，室内破败不堪。
在济南市工会的委托下，项目实施方对剧院进行了修缮改造，庄重的外立面、整饬的连廊，内部的圆形拱门、铁艺栏杆、水磨石地面和荷花灯饰等均得到修复。济南职工剧院重生为一座具有历史底蕴的现代剧场。
“与保护为主的文保单位相比，历史建筑的保护级别相对更低，数量又很多，特别需要活化利用。”im电竞·(中国)官方网站建筑学院副教授汪晓茜说。
但与此同时，历史建筑修缮成本高企，保护和改造的平衡难度又大，不少产权单位因此缺乏实施项目的积极性，即使有意向也常常苦于找不到合适的设计团队。
面对这个难题，江苏南京找到了一个行之有效的解决方案。从2021年起，南京市定期举办历史建筑活化利用建筑设计方案竞赛，面向全球招投标。南京大校场机场瞭望塔、第二机床厂大厂房28号楼等历史建筑，均是通过这项竞赛找到了让产权方满意的设计方案和团队。
让历史建筑成功活化，方法多种多样，关键在于要让其使用价值与城市居民生活之间建立密切关系，成为街头巷尾市民“摸得着”的乡愁。
比如，以时尚潮流知名的成都太古里就包括进了多处历史建筑，不仅保存完好，还无缝融入现代商圈，可谓活化利用的典范：历经沧桑的广东会馆如今是配备齐全的多功能活动场地，传承了“交流”这一社会功能；拥有中西合璧公馆式门头的笔帖式街老宅院成为一家酒店的大堂；具有典型近代川西住宅风格的欣庐被活化为某手表品牌的商铺……
中国城市规划学会理事、城市更新分会主任委员、im电竞·(中国)官方网站建筑学院教授阳建强指出：“历史文化遗产是宝贵的不可再生资源，如何活化，值得多一些基于缜密调研和保护后的实践。”
落点在人
多位受访专家表示，从全国范围来看，历史建筑的保护传承和活化利用近年来虽然取得不少突破，但问题仍然很多。
比如，有些地方对历史建筑进行了过度商业化的运作和旅游开发，忽略了历史文化传承。此外，以重塑之名破坏历史建筑原真性的改造，也屡有发生。
秦红岭在调研中曾发现，某历史建筑建成于明清时代，但其中一扇窗有20世纪80年代作为商铺使用时留下的痕迹。她建议，将这些原貌都保留下来，以体现建筑的“年轮”。但修缮完后，她发现那扇窗不见了，被替换为仿明清风格。
阳建强同样认为：“正是过去与现在的交织，才凸显出建筑的丰富层次和重要价值。因此，在活化利用时应关照到历史文化遗产各个历史阶段的信息和特色。”
上海交通大学都市文化与传播研究院首席专家刘士林指出，活化利用的最终落点应该是人——如果建筑最终与市民生活无关，那么活化利用只是制造了一种“与众不同的城市表象”。
换言之，历史建筑活化利用的终极目的不是为了打造景观，而是要与新一轮城市更新进程同步，让历史建筑与现代城市生活融为一体。
在重庆市渝中区，建于20世纪50年代的长航水运搬砖公司家属楼张家花园189、198和201号曾因安全隐患而计划拆除。后在摸排中发现，这3栋红砖砖木结构房屋整体造型简洁大方、细节精致，反映了新中国成立初期重庆建筑技术的发展水平和居民的生活状况，具有一定的历史文化和社会价值，因此被挂牌建档并进行修缮改造。
改造之后，张家花园从危房变身为市场上抢手的长租公寓和办公用房，即使租金高于周边平均水平仍然“一房难求”。
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